Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile Getirilen Yenilikler

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan yeni Planlı Alanlar Yönetmeliği (“Yönetmelik”) 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayınlandı. Yönetmelik, 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girerek halihazırda yürürlükte bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ni (“Eski Yönetmelik”) yürürlükten kaldıracaktır.

Yönetmelik ile birlikte mevcut düzenlemelerde birçok değişiklik yapılmakla birlikte önemli yenilikler de getirilmektedir. Bunlardan bir kısmına aşağıda yer verilmektedir:

·       Alt Kademe Planlar ile Üst Kademe Planların Birbirine Uygun Hale Getirilmesi:

Yönetmelik’te alt kademe planların, üst kademe planların kesinleşmesinden itibaren (1) yıl içinde ilgili idare tarafından üst kademeli planlara uygun hale getirilmesi öngörülmekte ve bunun gerçekleştirilmemesi halinde üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşların (6) ay içinde alt kademe planları düzeltebileceği ve onaylayabileceği öngörülmektedir. Planların birbiri ile uyumlu hale getirilmemiş olması halinde ise bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği hükme bağlanmıştır.

·       Kot Farkından Yararlanmanın Artık Mümkün Olmaması:

Gerçekleştirilen inşaatlarda kot farkı binaya daha fazla kat eklemek için kullanılan önemli bir imkandı. Ancak bu imkan kaldırılarak kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre belirlenmekle birlikte artan kat yüksekliğinden faydalanmak suretiyle kat sayısının artırılamayacağı hükme bağlanmıştır.

·       Stüdyo Dairelerin Yapımı Artık Mümkün Değil:

Yönetmelik ile birlikte her müstakil konutta en az (1) oturma odası, (1) yatak odası), (1) mutfak veya yemek pişirme yeri, (1) banyo veya yıkanma yeri ve (1) tuvalet bulunacağı hükme bağlanmış olup (1+0) olarak bilinen stüdyo dairelerin yapılmasının önüne geçilmiş ve konut büyüklüğünün metrekare olarak en az (28,5) metrekare olabileceği öngörülmüştür. Bu bakımdan eski düzenleme uyarınca en az (27,5) metrekare olan minimum konut büyüklüğü (1) metrekare artırılmıştır.  Yönetmelik, hol ve koridor genişliklerinin en az (1,20) metre olabileceğini, üçten fazla odası bulunan konutlarda banyo/yıkanma yeri ve tuvaletin ayrı yerlerde düzenlenmesi gerektiğini ve piyesler ile koridorların engellilerin kullanımına ve erişilebilirlik mevzuatına uygun şekilde yapılması gerektiğini hükme bağlamaktadır.

·       Yol Genişliğine Göre Maksimum Kat Adetleri:

Yönetmelik’in yürürlüğe gireceği tarihten önce mevcut olan imar planlarında kat adedi veya bina yüksekliği belirtilmemiş olan parsellerde maksimum kat adedinin belirlenmesinde yol genişliğini de esas alarak yol genişliğinin (7.00) metre ya da daha az olması halinde konut ve ticaret bölgelerinde bodrum katı hariç kat adedinin en fazla (2), sanayi bölgelerinde ise en fazla (1) olacağını öngörmekte olup yol genişliğinin (50) metre ve daha fazla olması halinde ise konut ve ticaret alanlarında kat adedinin (14) ve daha fazla, sanayi bölgelerinde ise en fazla (4) kat olabileceğini belirtmektedir. Yol genişliğinin (7) metre ile (50) metre arasında olması durumlarında da Yönetmelik orantılı olarak yapılabilecek en fazla kat adetlerini düzenlemektedir.

·       Taban Alanı Kat Sayısı (“TAKS”):

Ayrık ve blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında belirtilmemiş ise TAKS’ın %40’ı geçemeyeceği fakat çekme mesafesi ve Kat Alanı Kat Sayısının (“KAKS”) verilen ancak TAKS’ın verilmediği parsellerde TAKS’ın %60’a kadar artırılabileceği ve çekme mesafesine göre uygulama yapılacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre, TAKS’ın artırılmasına rağmen KAKS aynı kalacağından gerçekleştirilecek projelerde yatay yapılaşma desteklenmekte ve teşvik edilmektedir.

·       Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler:

Yapı ruhsatı alınması gerekmeden gerçekleştirilebilecek inşai faaliyetler arasında ilgili binanın kendi kullanımı için gerçekleştirilecek olan güneş kaynaklı enerji sistemlerinin kurulması da yer almaktadır. Bunun için, binanın projesindeki mimari görüşlere uygun kalınarak uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnamenin ilgili idareye sunularak izin alınması yeterli olacaktır.

Yine benzer şekilde, yapı ruhsatı alınmadan önce kazı izni alınarak kazı çalışmalarına başlanması da mümkün kılınmıştır. Kazı izninin alınması için yapı ruhsatı başvurusunun yapılmış olması, mimari projenin onaylanması, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı izni alınmadan yapının inşasına başlanmayacağı yönünde noterden taahhütname verilmesi gerekmektedir. Ayrıca, fenni mesul ve şantiye şefi ile yapılacak taahhütname ve sözleşmelerde sorumluluğun üstlenildiğine dair hususa yer verilmesi gerekmektedir.

Yukarıda da belirtildiği üzere Yönetmelik, 01.10.2017 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihten önce yapılmış olan ve 01.10.2017 tarihinden önce sonuçlanan yapı ruhsatları ve mevcut inşaatlar Eski Yönetmeliğe tabi olmaya devam edecektir. Ancak 01.10.2017 tarihinden önce henüz sonuçlanmamış olan yapı ruhsat başvurularına ise yürürlüğe girecek Yönetmelik hükümleri uygulanacaktır.

Yönetmelik, inşaat ve gayrimenkul geliştirme şirketleri açısından büyük önem taşımakta ve yapılaşmaya ilişkin olarak önemli ve yeni yükümlülükler ve değişiklikler getirmektedir. Bu nedenlerle hem devam eden projeler hem de planlanan projeler açısından Yönetmelikte yer alan düzenlemelerin detaylı olarak incelenmesi ve değerlendirilmesi ve bu düzenlemelere uygun hale getirilmesi gerekmektedir.